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Iniciativa empresarial de promoción immobiliaria
Una típica iniciativa empresarial de promoción inmobiliaria empieza por la captación de un solar. La conclusión de la transacción de compra de un solar es precedida a menudo por la conclusión de un precontrato, que determina detalladamente las condiciones del contrato de venta (el contrato prometido) y hace depender su conclusión del cumplimiento de las condiciones reseñadas (p. ej. el arreglo del estado legal del solar, la obtención de la decisión pendiente sobre las condiciones de edificación, etc.).
Cada empresa de promoción inmobiliaria se realiza en el marco de una sociedad instrumental aparte (ing. SPV: special purpose vehicle), constituida exclusivamente para la realización de un proyecto concreto. Este modelo asegura el nivel imprescindible de seguridad y transparencia de la empresa, en particular desde el punto de vista de los coinversores, los acreedores y los compradores.
Con la excepción de algunas situaciones muy particulares, la sociedad instrumental es siempre la propietaria del solar en el que se realiza la empresa de promoción inmobiliaria, y la parte en todos los contratos relacionados con la realización de esta empresa, incluidos los contratos de crédito.
Los inversores, tales como BBI Development NFI, participan en la realización de las empresas de promoción inmobiliaria mediante su entrada en la sociedad instrumental y/o el concederles un préstamo. La financiación propia, asegurada conjuntamente por los inversores, normalmente no supera el 25% del presupuesto de la empresa. La fuente de los demás recursos financieros son los anticipos de los compradores y los créditos bancarios (cuya garantía es el solar en el que se realiza la empresa).
Otros de los contratos clave para una iniciativa empresarial de promoción inmobiliaria serían: contrato de obras de diseño, contrato de gestión y de supervisión de la inversión (administración de proyecto). El total de las remuneraciones de los contratistas a título de las obras de diseño y de administración de proyecto suele alcanzar un 9 – 10% del valor de las obras de construcción. En caso de proyectos con un alto grado de dificultad, el índice mencionado en la frase anterior puede acercarse al nivel de un 15%.
El comienzo de las obras de construcción tiene lugar después de obtener el permiso de construcción válido, que se expide para el propietario del inmueble y para un proyecto de construcción concreto, preparado conforme a los principios determinados en el proyecto local de urbanización. En Polonia, para la mayoría de los terrenos destinados a las inversiones de promoción inmobiliaria no existe este proyecto de urbanización, lo que significa que en cada una de las iniciativas empresariales se exija la obtención de la decisión sobre las condiciones de edificación de un inmueble concreto (un solar). Este factor es uno de los más importantes en cuanto al riesgo en las iniciativas empresariales de promoción inmobiliaria, y puede causar retrasos de hasta unos años en la realización de la obra.
En caso de proyectos en los que los locales que forman parte de la superficie útil edificada se destinan a la venta (edificios de viviendas y edificios multifuncionales con predominio de la función de vivienda), la empresa se finaliza inmediatamente después de vender el último local.
En caso de proyectos en los que la superficie útil edificada se destina principalmente a la función de oficinas, comercial, de servicios o de ocio (edificios de oficinas, centros comerciales, etc.), y su explotación es mediante contratos de alquiler, el objeto de venta es todo el edificio. La transacción es normalmente precedida por la conclusión, por la sociedad instrumental de contratos de alquiler de respectivos locales a largo plazo, lo que aumenta la tasa de retorno de la empresa.
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