|
Przedsięwzięcie developerskie
Typowe przedsięwzięcie developerskie rozpoczyna się od pozyskania działki gruntowej. Zawarcie transakcji nabycia działki poprzedzone jest często zawarciem umowy przedwstępnej, która określa szczegółowo warunki umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej) i uzależnia jej zawarcie od spełnienia określonych warunków (np. uregulowanie statusu prawnego działki, uzyskanie oczekiwanej decyzji o warunkach zabudowy, etc.).
Każde przedsięwzięcie developerskie realizowane jest w ramach odrębnej spółki celowej (ang. SPV – special purpose vehicle), powoływanej wyłącznie do zrealizowania danego projektu. Konstrukcja taka zapewnia niezbędny poziom bezpieczeństwa i transparentności przedsięwzięcia, w szczególności z punktu widzenia koinwestorów, kredytodawców oraz nabywców.
Z wyjątkiem bardzo szczególnych sytuacji, właścicielem działki, na której realizowane jest przedsięwzięcie developerskie, oraz stroną wszystkich umów związanych z realizacją takiego przedsięwzięcia, w tym umów kredytowych, jest zawsze spółka celowa.
Inwestorzy, tacy jak BBI Development NFI, uczestniczą w realizacji przedsięwzięć developerskich poprzez przystąpienie do spółki celowej i/lub udzielenie jej pożyczki. Finansowanie własne, zapewniane łącznie przez inwestorów, to zwykle nie więcej niż 25% budżetu przedsięwzięcia. Źródłem pozostałych środków finansowych są przedpłaty od nabywców oraz kredyty bankowe (których zabezpieczeniem jest działka, na której realizowane jest przedsięwzięcie).
Do umów kluczowych dla przedsięwzięcia developerskiego należą także: umowa o prace projektowe oraz umowa o zarządzanie i nadzór nad inwestycją (project management).
Rozpoczęcie robót budowlanych odbywa się po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę, które wydane jest dla właściciela nieruchomości i konkretnego projektu budowlanego, przygotowanego w oparciu o założenia określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W Polsce większość terenów pod inwestycje developerskie nie jest objęta takim planem, co sprawia, że w każdym przedsięwzięciu wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla konkretnej nieruchomości (działki). Jest to jeden z najistotniejszych czynników ryzyka w przedsięwzięciach developerskich, powodujący nawet kilkuletnie opóźnienia w harmonogramie.
W przypadku projektów, w których lokale wchodzące w skład wytworzonej powierzchni użytkowej przeznaczone są do sprzedaży (budynki mieszkaniowe oraz budynki wielofunkcyjne z przewagą funkcji mieszkaniowej), przedsięwzięcie jest finalizowane niezwłocznie po sprzedaży ostatniego lokalu. W przypadku projektów, w których wytworzona powierzchnia użytkowa przeznaczona jest głównie na funkcję biurową, handlową, usługową lub rozrywkową (biurowce, centra handlowo – rozrywkowe, etc.), a jej użytkowanie odbywa się zwykle poprzez umowy najmu, przedmiotem sprzedaży jest cały budynek. Transakcja poprzedzona jest zwykle zawarciem przez spółkę celową wieloletnich umów najmu poszczególnych lokali, co zwiększa stopę zwrotu z przedsięwzięcia.
|
